مطالعات سرمایه گذاری

یکی از مهمترین بخش‌های سرمایه گذاری در بازار مسکن این است که از منطقه و ملکی که خواهان زیادی داشته باشد، مطلع باشیم تا بتوانیم پس از ساخت، نسبت به فروش هر چه سریع‌تر آن اقدام کنیم. گاهی مشاهده می‌شود که ملکی مناسب راه اندازی یک رستوران است ولی تبدیل به یک ساختمان چند طبقه اداری یا مسکونی شده است. یکی از دیگر عوامل مهم در کسب سود هر چه بیشتر این است که بدانیم چه ملکی مناسب چه نوع کاربری است.

تمامی نکات گفته شده باید پیش از خرید زمین یا ملک کلنگی در نظر گرفته شود. اگر گروه، افراد یا شرکتی در پی سرمایه گذاری مطمئن در بازار مسکن باشد و قصد دارد سود خود را در سالیان آینده دریافت کند، بهتر است پیش از شروع سرمایه گذاری مطالعات امکان سنجی کاملی انجام دهد. به منظور انجام مطالعه پیش امکان سنجی به صورت آنلاین و انجام مطالعات امکان سنجی جامع به وب سایت اکو ساختمان مراجعه کنید.

اخذ مجوز و تهیه نقشه

دومین گام در رسیدن به چارت مراحل ساخت ساختمان اخذ پروانه و انجام امور اداری آن است. در این مرحله پس از انتخاب زمین مناسب و خرید آن، انعقاد قرارداد وکالت اجرای کارهای شهرداری، نظام مهندسی، اخذ پروانه، دریافت برگه عدم خلافی و پایانکار با دفتر فنی مهندسی و تهیه نقشه‌های سازه باید انجام شود. در مقاله‌ای درباره اخذ مجوزهای لازم برای ساخت ساختمان و طی مراحل آن توضیح داده شده است. در صورت ضرورت به آن مراجعه کنید. در ادامه نیز به صورت موردی به توضیح انواع نقشه‌های ساختمانی پرداخته شده است.

نقشه‌های معماری (نقشه‌های فاز 1)

پس از مشخص کردن و بررسی سایت پروژه از جنبه های مختلف و آنالیز کلی، به مرحله طراحی پلان معماری سازه مورد نظر می رسیم. در این مرحله طرحی برای سایت در نظر گرفته شده و این طرح پیاده سازی می شود که پس از انجام این موارد و بررسی کلی طرح ساختمان نقشه سازه مورد نظر را با مقیاس هایی از جمله ۱ به ۱۰۰ و ۱ به ۱۵۰ ترسیم خواهد شد تا طرحی کلی در دسترس باشد و عوامل اجرایی با طرح و فرم اصلی ساختمان آشنا شوند.

به این نقشه هایی که ویژگی های معماری ساختمان که در آنها روابط و اطلاعات محدودی از جمله نوع استقرار بنا و روابط فضا ها و مشخصات نمای ساختمان را دارا هستند نقشه فاز یک معماری گویند. نقشه‌های معماری در کل شامل چند نقشه که با نام‌های پلان، سکشن، الویشن، دیتیل و دکوریشن است و هر کدام نمایانگر بخشی از نقشه معماری با کمی جزئیات بیشتر نسبت به پلان کلی هستند.

پلان

پلان معماری اصطلاحی است که در صنعت معماری و طراحی سازه های گوناگون استفاده می شود. در واقع یک نقشه ساختمان که توسط یک مهندس معماری طراحی می گردد و شامل اطلاعات مورد نیاز در خصوص سازه مورد نظر است پلان نامیده می شود. داده هایی که در پلان معماری وجود دارند بسیار حائز اهمیت هستند. مثلا اطلاعاتی نظیر موقعیت مکانی سازه و تمام جزئیات مربوط به آن، طرح ساختمان، داده های فنی و تمام آنچه که برای ساخت سازه ضروری است توسط پلان برای مهندسین فراهم می گردد.

طراحی پلان به صورت مرحله به مرحله انجام خواهد شد تا طرحی ایده آل با مشخصات لازم ایجاد شود. امروزه به دلیل وجود نرم افزارهای کامپیوتری پیشرفته و دقیق،دیگر کسی اقدام به طراحی پلان به صورت دستی نمی کند زیرا اکثر افراد ترسیم پلان را با نرم افزار اتوکد انجام می دهند. نکات مهم در تهیه پلان معماری ساختمان به شرح زیر هستند.

1. مقیاس ترسیم که میزان کوچک بودن ابعاد نسبت به اندازه واقعی آن ها را نشان می دهد باید تعیین گردد.
2. رعایت تمام جهات جغرافیایی (شمال، جنوب، شرق، غرب) در پلان الزامی است. اصولاً بالای صفحه ای که پلان در آن ترسیم می شود رو به شمال قرار می گیرد.
3. نام بخش های مختلف پلان آپارتمان باید با نام انگلیسی مشخص شوند.
4. مهندس معمار باید تمام طرح های اولیه نظیر سایت پلان، انواع پلان ها، مقاطع و نمادها را در پلان ترسیم نماید.
5. در ترسیم دیوارها باید به ضخامت، باربر نبودن آن ها و همچنین عریض تر بودن دیوارهای خارجی توجه شود.
6. در طراحی پلان، اندازه و موقعیت درب و پنجره ها باید تعیین گردد.
7. در پلان باید پله ها و جدا کننده ها مشخص شوند.

در کل پلان (Plan) برش فرضی افقی از ارتفاعاتی که مشخصات هر چه بیشتر ساختمان (در، پنجره، ضخامت دیوارها و…) از آن ارتفاع دیده و ترسیم می‌شود. مقیاس پلان‌ها ۵۰/۱ یا ۱/۱۰۰ در نظر گرفته می‌شود. ۳/۲ از کف و ۱/۳ از سقف است. در یک ساختمان چند طبقه، طبقاتی که پلان‌های مشابه دارند، فقط یک نقشه (پلان) با عنوان پلان تیپ تهیه می‌گردد.

برش‌های عمودی یا قائم (مقاطع)

مقاطع از جمله مهمترین نقشه هاى ساختمانى هستند که سازندگان بنا به آن ها نیاز دارند. با ترسیم مقاطع، مى توان رابطه ی ساختمان با زمین، تعداد طبقات و دیوارهاى داخلى را مشخص نمود. معمولاً اندازه ی ساختمان و پیچیدگى قسمت هاى داخلى آن تعیین کننده ى تعداد مقاطع لازم براى نقشه هاى ساختمانى استبرش قائم ساختمان در حقیقت یک برش فرضی عمودی است. در اینجا نیز سعی می شود محل برش و جهت دید برش طوری انتخاب شود که مشخصات بیشتری از ساختمان دیده و ترسیم گردد.

معمولاً مقاطع (Section) در دو حالت طولی و یا عرضی تهیه می‌شوند. برش‌ها به صورت فرضی بوده و جهت مشخص کردن قسمت‌های حساس داخلی ساختمان تهیه می‌شود. (قسمت‌های حساس ساختمان به ترتیب راه پله، رمپ، سرویس حمام، دستشویی و آشپزخانه است).  اگر لازم باشد چندین برش از قسمتهای مختلف پلان زده می شود تا فضاهای داخلی ساختمان و روابط آنها و تناسبات ارتفاع ها در ساختمان بهتر نمایش داده شود.

نماها

نما به معنی تصویر جانبی از شکل ظاهری و خارجی ساختمان است، همچنین فن روسازی و ساختن نمای ساختمان را نماسازی ‌گویند. طرح نما بایستی با پلان و اسکلت ساختمان هماهنگی داشته و علاوه‌ بر این، با هویت، زیبا و متناسب باشد. وجود هماهنگی نمای ساختمان‌های هر منطقه با شرایط اقلیمی، امری بدیهی است. در صورتی که یک بنا از دور و بر به‌وسیله‌ی دیگر ساختمان‌ها محصور نشده باشد، حداکثر دارای چهار نما است. این چهار نما (Elevation) تحت عناوین شمالی، جنوبی، شرقی و غربی تهیه می‌شود.

دیتیل‌ها

نقشه بزرگ نمایی جزئیات قسمت‌های حساس یک ساختمان را دیتیل (Details) می‌گویند. دیتیل‌ها شرح مفصلی از هندسه بخش هایی از ساختمان هستند که با داشتن مقیاس بزرگ امکان نمایش جزئیاتی را می‌دهند که در نقشه‌های با مقیاس کوچک‌تر همچون پلان طبقات و برش‌ها قابل دیدن نیست. دیتیل‌های ساختمانی ممکن است برای نمایش ابعاد استاندارد قطعات و جزئیات مونتاژ و اتصال آنها هم ترسیم گردند.

همچنین، دیتیل‌ها ممکن است پلان یا برش از یک بخش ساختمان باشند و به مانند سایر نقشه‌ها به صورت دوبعدی و با دست و نرم‌افزار هم قابل ترسیم هستند. نقشه‌های دیتیل با دستورالعمل‌های ساخت‌و‌ساز تفاوت دارند. دستورالعمل‌های ساخت‌و‌ساز، به عنوان راهنمایی برای قطعات لازم ساخت و چگونگی اتصال آنها به حساب می‌آیند.

پلان مبلمان

پلان مبلمان یا پلان دکوراسیون (Decoration Plan) جهت مشخص کردن لوازم مورد استفاده در فضاهای داخلی ساختمان استفاده می‌شود که در این پلان اندازه و محل قرار گرفتن لوازم مشخص می‌گردد.

نقشه‌های محاسباتی (نقشه‌های فاز 2)

از آنجا که نقشه های فاز یک ساختمان دارای اطلاعات محدودی هستند که فقط در حد معرفی و آشنایی با پروژه هستند، نقشه های دیگری به نام فاز ۲ وجود دارند که دارای تمامی اطلاعات مربوط به محاسبات سازه ای هستند. از این اطلاعات می توان به اطلاعات اجرایی همچون نوع فونداسیون‌ ها , ابعاد ستون‌ ها , مسیر لوله‌ ها , جنس دیوار ها , مصالح کف سازی , جنس و جزئیات درها و پنجره‌ ها , محل استقرار لامپ‌ ها و پی برد. در یک تعریف کلی باید گفت که نقشه های فاز ۲ تمامی جزئیات اجرایی پروژه را دارا هستند. نقشه فاز ۲ همان نقشه هایی هستند که برای اجرای استخوان بندی پروژه ها مناسب بوده و شامل  موارد زیر هستند.

• نقشه های معماری
• نقشه های سازه
• نقشه های تاسیسات مکانیکی
• نقشه های تاسیسات الکتریکی

نقشه‌های تأسیساتی ساختمان

این نوع نقشه‌ها شامل کلیه نقشه‌های مربوط به هدایت آب، فاضلاب، کانال‌های تهویه و … است که به قرار زیر تقسیم بندی می‌شود.

• لوله کشی آب سرد و گرم بهداشتی
• لوله کشی سیستم شوفاژ و تهویه مطبوع
• شبکه آب باران و فاضلاب
• کانال‌های تهویه یا کولر
• لوله کشی موتور خانه و غیره
• مسیر و مشخصات کلیه سیم کشی‌ها از جمله برق، تلفن و آنتن و غیره

نقشه برداری

کشیدن نقشه مورد نظر یک سوی کار و نقشه برای به این معنی که اجرای نقشه‌های کشیده شده روی زمین سوی دیگر کار است. در طی این مرحله باید نقشه‌های روی کاغذ روی زمین پیاده شوند (اگر سازه کوچک باشد از طریق متر و ریسمان و گچ (به صورت دستی) اگر عظیم باشد با دوربین نقشه برداری انجام می‌گیرد). به این گونه که محل پی‌ها، ستون‌ها و غیره را با روش‌های گوناگون مشخص کرده سپس اقدام به اجرای آن‌ها می‌شود.

نقشه های چون ساخت (As-built)

همانطور که از معنای لغوی چون ساخت پیداست، چنین نقشه هایی همه چیز را همانطور که ساخته شده اند نشان می دهند. معنی فنی این اصطلاح این است که پس از اجرای یک مرحله از ساخت، با توجه به گزارشات ارسال شده و تغییرات احتمالی در طرح اولیه، کلیه عملیات انجام شده را به صورت یک نقشه به روز در می آید. کاربرد این نوع نقشه ها بیشتر جهت تعمیرات احتمالی و در نتیجه کمترین خرابی به منظور تشخیص و تعمیرات در آینده است.

در حقیقت این نقشه ها، نقشه های نهایی کار است. مثلا ممکن است بعد از گودبرداری و شروع عملیات ساخت، مطلع شویم که تراز تاسیسات آب و فاضلاب شهری با آنچه پیش بینی شده تفاوت دارد. پس باید تغییراتی در نقشه پروژه لحاظ گردد که با اطلاعات واقعی منطبق باشد. پس باید نقشه های جدیدی تهیه شود که نشان دهنده عملیات واقعی و اتفاق افتاده در پروژه باشد که به این نقشه در اصطلاح چون ساخت گویند.

عملیات اجرایی ساخت سازه

عملیات اجرایی ساختمان جزء اصلی چارت مراحل ساخت ساختمان است که بیشترین زمان را به خود ختصاص می‌دهد و شامل موارد زیر است.

گود برداری

اجرای سازه نگهبان

مراحل اجرای اسکلت بتنی

مرحله اول میخ کوبی

اکس بندی

ریختن گچ

پی کنی

دیوارچینی پی

ریختن بتن مگر یا بتن پاکیزه

میله گزاری یا ساختن شناژ یا آرماتور بندی

ریختن بتن

ویبره بتن

نگهداری بتن مخصوص شرایط سخت محیطی (دمای بالا و یا هوای سرد)

بستن آرماتورهای ستون

قالب بندی ستون

ریختن بتن ستون‌ها

بستن آرماتور شناژها یا تیرها

بستن قالب نگه‌دارنده زیر آرماتورها

تیرچه گذاری

گذاشتن قالب میانی مانند بلوک‌های پلی استایرن یا سفال

قالب بندی سقف

شمع گذاری

ریختن بتن سقف

ویبره بتن سقف

ماله کشی بتن سقف یا پرداخت نهایی

قالب بندی راه‌پله‌ها

میلگرد گذاری راه‌پله‌ها

ریختن بتن راه‌پله‌ها

برداشتن شمع‌ها بعد از 2 هفته تا 21 روز

ستون بعدی الی آخر

سقف آخر

ایجاد پل‌ها جهت تحمل وزن سقف کاذب

تیغه چینی

خاک گچ

لوله کشی آب و فاضلاب

عقد قرارداد اطفاء و اعلام حریق و آتش‌نشانی با دفاتر خدمات آتش‌نشانی به همراه تائیدیه دفتر فنی مهندسی

اجرای گاز کشی واحدها

برق کشی

اجرای واحد نمونه

رابیتس بندی (یک گروه مشاعات و یک گروه داخل واحدها)

کوم پنجره‌های نما و درب‌های آلومینیومی

کوم درب‌های فلزی و درب‌های انباری

جوشکاری خرپشته و دور بام

اخذ پایان کار سفت کاری

جوشکاری موقت دور راه پله و آسانسور

اجرای نما (نمای اصلی و فرعی یک گروه و سایر مشاعات یک گروه دیگر ابتدا نمای اصلی و سپس سایر نماها اجرا گردد)

عقد قرارداد آسانسور با تائیدیه استاندارد

حفر چاه آب باران

شیب بندی بام و ایزوگام اولیه

ایزوگام سرویس‌های بداشتی و حمام‌ها

اخذ انشعابات آب و فاضلاب (به تعداد واحدها و یک عدد عمومی)

اخذ انشعابات برق (به تعداد واحدها و یک عدد عمومی)

حفر چاه ارت با تائیدیه شرکت برق

کاشی کاری

آماده سازی کف واحدها

سرامیک کاری

گچ کاری (گروه‌ها به تعداد واحدهای هر طبقه باشد)

کوم درب‌های ورودی واحدها یا نصب درب ضد سرقت

پنجره‌های نما و درب‌های آلومینیومی

ایزوگام بام

کوپل نورگیر برای خرپشته

درب‌های چوبی واحدها

کمدها

کابینت و دکور

سنگ کاری پله

جوشکاری نرده پله

موزائیک پیلوت و حیاط

سنگ کاری حیاط

نقاشی و کاغذ دیواری

نصب شیشه پنجره‌ها و درب‌ها

خرید و نصب شیرآلات و لوازم سرویس‌های بهداشتی از نمایندگی

نصب کلید و پریز برق، کولر، آیفون و …

خرید و نصب پکیج و رادیاتور از نمایندگی

نصب آسانسور

نصب درب حیاط و پارکینگ

تهیه نقشه ازبیلت فقط توسط مهندس مجری ذیصلاح

آزادسازی سهمیه مهندس مجری ذیصلاح

اخذ تائیدیه و انشعابات گاز

اخذ تائیدیه آتش‌نشانی توسط دفتر فنی مهندسی

پایان کار بهره برداری

انعقاد قرارداد وکالت اجرای کارهای ثبت اسناد و تفکیک سند واحدها

فروش واحدها

تحریریه اب و خاک سازان_ محمد حسین لطفی