مشارکت در ساخت در شیراز

مشارکت در ساخت و ساز چیست؟

سرمایه گذاری شخص یا اشخاصی به عنوان مالکین ملک و تعهد انجام عملیات ساختمانی و تامین هزینه ها از طرف سازنده یا سازندگان.

با توجه به تعریف بالا مشخص است که ریسک مالکین به مراتب بیشتر از سازندگان است چون برخلاف باور عمومی قرارداد آورده به آورده نیست…
یک طرف زمین (تمامی سرمایه) را در اختیار شخصی می­ گذارد که لزوما در ابتدای شراکت هزینه ای ندارد و متعهد به ساخت می باشد که شاید تحقق نیابد.
با توجه به نکته بالا حساسیت لازم را در انتخاب سازنده، نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت و ساز و انتخاب مشاور داشته باشید.

تعهدات مالک در مشارکت در ساخت و ساز

در مورد مالک زمین بارزترین موضوعی که در مشارکت در ساخت و ساز به چشم می آید این است که به نظر نمی رسد وی تعهدی اصلی تر و مهم تر از تسلیم و اقباض زمین به مجری طرح داشته باشد و در واقع با توجه به ذات این عقد می توان گفت نه تنها هیچ شرطی که بر خلاف این موضوع باشد، صحیح نیست بلکه مبطل عقد نیز می باشد.

حتی با اندکی تدقیق در مطالب معروضه در پاراگراف پیشین می توان نتیجه گرفت که تسلیم زمین مورد معامله از لوازم عقد مشارکت مدنی می باشد و با توجه به قاعده ” اذن در شیء ، اذن در لوازم آن نیز هست ” ، مالک حتی در صورت عدم ذکر آن در قرارداد به آن ملزم می شود و مطابق اصول کلی می توان گفت در صورتی که در متن قرارداد قیدی از زمان تحویل زمین به مجری نشده باشد، مالک به محض انعقاد عقد با توجه به آثار قانونی عقد ملزم به اقباض زمین می شود. در واقع این بحث از آنجا ناشی می شود که ما تعهدات را به دو گونه قانونی و قراردادی تقسیم می کنیم و در مورد تعهدات قانونی هیچ احتیاجی به ذکر این دسته از تعهدات در قرارداد نیست و صرف ذکر آن ها در قانون کفایت می کند اما در مورد تعهدات قراردادی موضوع برعکس می باشد و بدون ذکر آن ها در عقد هیچ نوع آثار قانونی بر آن ها مترتب نمی شود.

در این شرایط و با در نظر گرفتن موضوعات فوق اگر مالکی به تعهد خود عمل نکند باید ابتدائاً به قرارداد فی ما بین طرفین رجوع کرده و بررسی کرد که در مفاد آن چه موضعی برای عدم انجام چنین تعهدی پیش بینی شده و اگر چنین حالتی در داخل قرارداد به عنوان یکی از شروط ضمن العقد درج شده باشد باید به آن عمل شود که در حال حاضر معمولاً چنین شرطی به صورت لحاظ کردن وجه التزامی بابت تخلف از شروط قرارداد ها در کلیه قرارداد ها به صورت عام گنجانده می شود. این موضوع دقیقاً همان است که در ماده ۲۳۰ قانون مدنی پیش بینی شده است که قاضی نمی تواند متخلف را به بیش یا کمتر از آنچه مقرر شده محکوم نماید. شایان ذکر است که در این حالت ورود ضرر به عنوان یک فرض قانونی متصور و مفروض است و خلاف آن قابل اثبات نمی باشد.

تعهدات مجری طرح
این قسمت با توجه به وجود شرایط خاص احتیاج به ذکر مقدمه ای برای ورود به بحث دارد تا پس از بررسی مسائل کلی به تدقیق در تعهدات مجری بپردازیم.

در قرارداد های مشارکت در ساخت، هنگامی که به بررسی تعهدات مجری می پردازیم، اصولاً بر خلاف تعهدات مالک که عمده آن ها تعهدی واضح و روشن است و منحصر به تسلیم زمین به مجری می باشد ، تعهدات مجری الگوی خاصی نداشته و می تواند هر نوع تعهدی در نظر گرفته شود.

ظرافت این موضوع جایی مشخص می شود که در یک عقد معوض، مالک سوای از هر نوع تعهدی که ممکن است به عهده داشته باشد یا در حالت عکس آن، تقبل نکند، حتماً تعهدی به عنوان تسلیم زمین به عهده دارد که به نوعی اثر قانونی این عقد و از لوازم آن است و در واقع هیچگاه حالتی پیش نخواهد آمد که مالک تعهدی را بر عهده خود نبیند. اما در مورد مجری وضع به کلی فرق می کند؛ بدین معنی که با توجه به این که قانون و ذات عقد هیچکدام هیچ تعهد خاصی را بر عهده مجری نمی گذارند و با توجه به معوض بودن عقد، مجری حتماً باید تعهدی را بر عهده داشته باشد می توان گفت که مجری باید حتماً تعهدی متناسب با تعهدات مالک بر عهده داشته باشد هر چند نوع این تعهدات موثر در مقام نیست و می تواند هر نوع تعهدی را در بر گیرد.

حال با ذکر این مقدمه می توان گفت که مجری در روند انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت تعهدات مختلفی را می تواند بر عهده بگیرد که در شرایط مختلف متفاوت است و با توجه به درجه اهمیت آن ها می توان گفت که مهمترین تعهدات مجری می تواند به عهده داشته باشد که در ذیل لیستی از آن ها را می بینیم عبارت اند از :

1. پرداخت هزینه های ساختمانی پروژه
2. پرداخت هزینه های اداری پروژه
3. پرداخت هزینه ماهانه ای به مالک بابت اجاره بها در زمان ساخت

​

​

تعهدات عرفی در مشارکت در ساخت و ساز

همانطور که از نام آن ها پیداست تعهداتی برخاسته از عرف هستند. این تعهدات در متن قرارداد گنجانده نشده اند و طرفین مستقیماً بر آن ها توافقی نداشته اند که اگر چنین بود پایگاه آن ها از عرف به قرارداد نقل مکان می کرد و تعهدات قراردادی نامیده می شدند.

قیمت ملک در مناطق مختلف متغیر است در حالی که هزینه های ساخت آپارتمان جدید هر چند ثابت نیست و تعدادی از اقلام آن بنا به موقعیت ملک تغییر می کند اما در مقابل تغییرات ارزش ملک مورد نظر می توان آن را ثابت نامید. و این موضوع به آنجا منتهی می شود که طرفین در هر منطقه سعی می کنند با اضافه یا کم کردن تعهدات مجری و مالک، ارزش قراردادی این عقد را متناسب سازند و در حالت توازن نگاه دارند. بنابراین ، تعهداتی که طرفین در قبال هم می نمایند با توجه به عرف محل مورد بررسی قرار خواهد گرفت.

نمونه این دسته از تعهدات عرفی ، پرداخت هزینه های اداری از قبیل اخذ پایان کار و جرائم مربوط به شهرداری و همچنین پرداخت هزینه های ساختمانی اعم از هزینه های خاک برداری ، تهیه نقشه و خرید مصالح و همچنین پرداخت مبلغی از سوی مجری به مالک بابت اجاره بها در ایام ساخت است. که البته دو مورد اول عموماً در اکثر نقاط شایع هستند و می توان از آن ها به عنوان عرف عام نام برد اما از مورد سوم صرفاً به عنوان یک عرف محلی یاد می شود که از محلی به محل دیگر متغیر است.

مزایای آب و خاک سازان در مشارکت ساخت و ساز

1. ارائه پیش طرح

2. بررسی دقیق و اعلام شفاف هزینه‌ها

3. کنترل پروژه در همه سطح‌ها
4. پیگیری مجوزها و موارد قانونی
5. ارائه گزارش‌های منظم از روند انجام پروژه‌ها
6. تضمین بالاترین کیفت در ارائه خدمات

انتخاب سازنده

یکی از مهمترین نکات قرارداد مشارکت در ساخت و ساز انتخاب یا شیوه ی انتخاب سازنده است .

لطفا به نکات زیر توجه فرمائید:

۱- اولین و مهمترین نکته در انتخاب سازنده خوشنامی و شناخت سازنده می باشد.

بهترین راه جهت بررسی این موضوع تماس با مالکین پروژه های قبلی سازنده و پرس و جو راجع به آن شخص است.
حتما در مورد انجام تعهدات مدت زمان انجام پروژه و همچنین راجع به مشکلات، اختلاف نظرها و شیوه حل آن توسط طرفین سوال کنید.

۲- هیچ وقت قرارداد مشارکت در ساخت و ساز را زود امضاء نکنید.

مشارکت در ساخت و ساز مثل ازدواج است. طرفین نیاز دارند همدیگر را بشناسند و این امر فقط طی زمان و با چندین نشست و برخاست تحقق می یابد.
گاهی اوقات هم سازنده و هم مالک انسان های متعهد و منطقی هستند ولی از نظر اخلاقی و رفتاری با هم متفاوتند. توجه داشته باشید که مشارکت در ساخت، خرید و فروش نیست که دیگر کاری با هم نداشته باشید.

شرکت مهندسی معماری آب و خاک سازان با تجربه چندین ساله در زمینه مشارکت در ساخت و ساز آماده ارائه خدمات به شهر شیراز میباشد.جهت کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره رایگان در زمینه مشارکت در ساخت و ساز با شماره تلفن زیر تماس حاصل فرمایید.
شماره تماس : 09177110025
با تشکر
مدیریت آب و خاک سازان