پیمانکاری ساختمان در شیراز چیست؟ پیمانکار ساختمان کیست؟

واژه پیمانکاری یکی از واژه های پرکاربرد در انواع فعالیت های مهندسی است که می توان اینگونه تعریف نمود که پیمانکاری ساختمانی مجموعه حقیقی یا حقوقی است که فعالیت هایی اعم از: تهیه ساخت حمل و نقل ساخت و اجرا را با اشخاص حقیقی یا حقوقی منعقد می کند و مسئولیت های آنرا نیز می پذیرد. در واقع کارفرما، پیمانکا را به عنوان نماینده خود در مدیریت و اجرای پروژه معرفی می کند که تمام وظایف و مسئولیت های پیمانکار اعم از تهیه نقشه ها و و دریافت مجوزهای ساخت، تهیه مصالح و ماشین آلات و استخدام پیمانکاران خرد (دست دوم)، محوطه سازی و حذف فضاهای کارگاهی همچنین حفظ امنیت تمامی پرسنل کارگاهی و مسایل محیط زیستی به عهده شرکت پیمانکاری می باشد. که این تعهدات فی مابین کارفرما و پیمانکار تحت قالب قرار داد مدیریت پیمان شکل می گیرد. البته در نوعی که گفته شد کامل ترین نوع مدیریت پیمان است و قرار دادهای مدیریت پیمان دیگری نیز هستند مثلا در برخی از آنها پیمانکار قدرت مدیریتی ندارد و مدیریت روند پروژه بر عهده خود کارفرما می باشد یا گاهی نیز مسئولیت تهیه مصالح مصرفی نیز بر عهده کارفرما است.

قرار داد مدیریت پیمان 2 بخش شرایط عمومی و اختصاصی دارد که باید دقیق و روشن بدون هیچ گونه تناقضی در هر یک بخش ها اعم از خصوصی و عمومی تنظیم و به امضای کارفرما و پیمانکار برسد. در قرارداد مدیریت پیمان کارفرما شخصیتی حقوقی است که عملیات اجرایی را بر اساس اسناد و مدارک به شرکت پیمانکار واگذار می کند. مدیر طرح نیز شخصیتی حقوقی است که در چهارچوب اختیاراتی که از طرف کارفرما به وی تنفیذ شده است به پیمانکار به عنوان رابط بین کارفرما و پیمانکار معرفی می شود. مهندس مشاور نیز شخصیتی حقیقی یا حقوقی است که در چهارچوب اخیتاراتی که دارد به شرکت پیمانکار معرفی می شود.

شرایط عمومی مدیریت پیمان

شرایط عمومی در حقیقت عبارتست از مجموعه تعهدات غیرقابل تغییر و عامی که حاکم بر قرار داد پیمان است. بر این اساس تعهدات درج شده در قسمت شرایط عمومی جنبه عام دارند که باید در تمامی قراردادها رعایت شود. و نباید هیچ گونه تغییری در آنها ایجاد شود. در واقع شرایط عمومی شرایط حاکم بر قرارداد مدیریت پیمان هستند که مابقی شرایط و تعهدات باید پیرو شرایط عمومی باشند.

شرایط خصوصی مدیریت پیمان بین کارفرما و پیمانکار ساختمان در شیراز

شرایط خصوصی در حقیقت شرایط تکمیلی شروط عمومی هستند به طبق توافق فی ما بین کارفرما و پیمانکار ساختمانی جهت پوشش تمام موارد اجرایی و غیره تنظیم می شود که همانطور که بارها تکرار کردیم هرگز نباید شرایط خصوصی به گونه ای تنظیم شود که تعارضی با شرایط عمومی داشته باشد زیرا ماهیت شرایط خصوصی مدیریت پیمان بین کارفرما و پیمانکار ساختمان تکمیلی است و نه تغییری.

جدول زمانی اجرای کار

جدول مدیریت زمانی که جدولی است که به پیشنهاد شرکت پیمانکاری ساختمان و تایید کارفرما در قرارداد مدیریت پیمان گنجانده می شود. جدول زمانی ریز زمان بندی اجرای قسمت های مختلف پروژه اعم از کلی و جزیی را نشان می دهد.

ضمانت نامه اجرایی در قرار داد مدیریت پیمان

قرارداد مدیریت پیمان فی ما بین کارفرما و پیمانکار ساختمانی همچون سایر سایر قرار داد هایی که بین شخصیت های حقیقی یا حقوقی تنظیم می شود ضمانت نامه اجرایی دارد. مدیریت پیمان نیز که بین کارفرما و پیمانکار ساختمان تنظیم می شود نیز دارای ضمانت نامه های اجرایی به منظور عمل به تعهدات و الزامات که در شرایط عمومی و خصوصی درج شده اند در قرار داد پیمان آورده می شود. تا در صورت نقض تعهدات یکی از طرفین طرف دیگر بتواند اقدامات قضایی و کیفری مطابق با شرایط مندرج در پیمان اعم از خصوصی و عمومی انجام دهد.

انواع قرارداد پیمانکاری ساختمانی

قرارداد مدیریت پیمان براساس فهرست:

در این نوع قرارداد مبلغ تعیین شده در قرارداد در حقیقت جمع کل مبالغی است که در ضمائم مدیریت پیمان تجزیه و تحلیل شده و به تایید پیمانکار ساختمانی و کارفرما رسیده است. که این لیست شامل تمامیه مواردی که هزینه بر اند از نیروی انسانی و محوزها تا مصالح و غیره به در قالب فهرست هایی که تقریبا به طور دقیق توسط مهندسین مشاوری که به پیمانکار از قبل معرفی شده اند تهیه می گردد و در قرارداد مدیریت پیمان فی ما بین کارفرما و پیمانکار ساختمانی درج می شود.

قرارداد مدیریت پیمان انجام کار توسط کارفرما:

کارفرما گاهی دارای شرایط و مالی و فنی لازم برای اجرای پروژه اعم از نیروی انسانی، تجهیزات و ماشین آلات و توان مالی را دارد لذا در این شرایط کارفرما راسا انجام کار را بر عهده می گیرد. البته این شیوه معمولا برای پروژه های کوچک مانند بهسازی و غیره مورد استفاده قرار می گیرد.

شرکت های پیمانکاری ساختمان با توجه به میزان توانمندی هایی از جمله سوابق پروژه هایی که انجام داده اند، توان مالی و نیروی انسانی که دارند رتبه بندی و گرید پیمانکاری کسب می کنند. گاهی نیز شرکت های پیمانکاری در قالب شرکت ناظر به فعالیت شرکت پیمانکاری ساختمان دیگری نظارت می کنند.

انواع شرکت های پیمانکاری طبق آیین نامه راهبردی ریاست جمهوری اسلامی ایران به یازده گروه تقسیم بندی می شوند که به شرح زیر اند:

1. شرکت های پیمانکاری ساختمان
2. شرکت های پیمانکاری راه و ترابری
3. شرکت های پیمانکاریصنعت و معدن
4. شرکت های پیمانکاری تاسیسات و تجهیزات
5. شرکت های پیمانکاری کشاورزی
6. شرکت های پیمانکاری آب
7. شرکت های پیمانکاری مرمت آثار باستانی
8. شرکت های پیمانکاری کاوش های زمینی
9. شرکت های پیمانکاری ارتباطات
10. شرکت های پیمانکاری نفت و گاز
11. شرکت های پیمانکاری نیرو

طبق آیین نامه اجرایی نهاد ریاست جمهوری برای ثبت شرکت پیمانکاری ساختمانی و … باید حداقل سه نفر به عنوان عضو و دو نفر به عنوان بازرس که این بازرسین از اعضای عضو نباشند معرفی شوند. همچنین میزان 35 درص از سرمایه اولیه شرکت که طبق قانون حداقل یکصد هزار تومان است را نزد یکی از بانک های کشور سپرده گذاری کنند.

اسناد و مدارک مورد نیاز برای ثبت شرکت پیمانکاری ساختمان یا سایر شرکت های پیمانکاری

• ارائه فرم تعیین نام شرکت
• ارائه فرم مشخصات اعضا
• اساسنامه شرکت
• اظهار نامه حسابداری ثبتی
• اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی سهامداران و بازرسان از اداره تشخیص هویت

اقرارنامه محضری با رعایت شرایط زیر:

• مدیرعامل شرکت پیمانکاری نباید مدیرعاملی شرکت دیگری را بر عهده داشته باشد.
• مدیر عامل و اعضای هیئت مدیره شرکت پیمانکاری نباید شاغل در دستگاه های دولتی باشند.
• مدیر عامل و اعضای هیئت مدیره شرکت پیمانکاری نباید ممنوعیت قانونی جهت عضویت در شرکت داشته باشند.
•  طبق ماده 147 لایحه اصلاحی قانون تجارت بازرسان شرکت نباید هیچ گونه ارتباط فامیلی اعم از سببی و نصبی با اعضای هیئت مدیره مدیرعامل و همسران و فرزندان آنها داشته باشند.
• ارائه گواهی بانکی معتبر پرداخت حداقل 35 درصد سرمایه اولیه شرکت.
• ارائه سایر مجوز ها در صورت نیاز

یک پیمانکار ساختمان خوب کیست؟

البته یک پیمانکار ساختمان در شیراز در حقیقت یک انسان است نه یک ربات از همین رو تفاوت های بسیاری بین پیمانکاران وجود دارد اما یکسری ویژگی ها هستند که در تمامیه پیمانکاران ساختمانی مشترک است اولین و مهم ترین ویژگی قدرت تصمیم گیری بالا و قاطعیت است. دومین و صد البته مهمترین ویژگی یک پیمانکار ساختمان خوب داشتن تجربه کافی در حوزه پروژه مذکور داشته باشد. داشتن تجربه یکی از ویژگی هایی است که باعث می شود پیمانکار تسلط کافی روی پروژه داشته باشد لذا پروژه با کیفیت و سرعت بالاتری پیش برود. به عنوان مثال شرکت پیمانکاری که در حوزه ساخت واحد های مسکونی تجربه دارد بسیار با کیفیت تر و سریع تر از پیمانکاری که تجربه کار روی سازه های تجاری را دارد می تواند پروژه را به سر انجام برساند. در یک پروژه پیمانکار ساختمانی با نیرو های انسانی زیادی چه از جانب خود چه از جانب کارفرما و چه از جانب پیمانکاران جزء در ارتباط لذا سومین ویژگی مهمی که یک پیمانکار خوب باید داشته باشد این است که توانایی رهبری داشتی باشد. زمانی که پیمانکاری ساختمان  روحیه رهبری بالایی داشته باشد می تواند سیر کثیری از افرادی که به طور مستقیم و یا غیر مستقیم با پیمانکاری ساختمان در ارتباط اند را در مسیر درست هدایت کند. و در نهایت یکی دیگر از وبژگی هایی که یک پیمانکاری ساختمان خوب باید داشته باشد خلاقیت است. در امر پروژه های عمرانی پیمانکاری ساختمان  در شیراز و یا هر نوع پیمانکاری دیگری که در آیین نامه راهبردی ریاست جمهوری آمده است مشکلات و موانع بسیاری رخ می دهد و این ماهیت اساسی شرکت های پیمانکاری است و ایجاد تاخیر در یک بخش از پروژه به کل زنجیره را آسیب می رساند و هماهنگی بین بخش ها را از بین می برد پیمانکاری ساختمانی باید خلاقیت داشته باشد تا بتواند در سریعنرین زمان ممکن اختلالات و مشکلات پیش آمده را حل و فصل نماید.

پیمانکاری ساختمان جزء یا پیمانکاری دست دوم

تعریف اصلی پیمانکاری ساختمان جز طبق ماده 11 شرایط عمومی پیمان این است که:

“پیمانکار جزء، شخص حقیقی یا حقوقی است که تخصص در انجام کارهای اجرایی دارد و پیمانکار برای اجرای بخشی از عملیات موضوع پیمان، با او قرارداد می بندد.”

اگر بخواهیم تعریف عامیانه تری ارائه دهیم می توان در قالب یک مثال بحث را توضیح داد. همانطور که در بالا گفته شد یک پروژه از طرف کارفرما به شرکت پیمانکاری جهت انجام با کیفیت و به پایان رساندن آن در موعد موقرر واگذار می شود. اما سوال اساسی این است که آیا یک شرکت پیمانکاری هر چقدر برزگ آیا باز هم توانایی این را دارد که بتواند تمام پروژه را به تنهایی انجام دهد؟ پاسخ یقینا خیر است بنابراین پیمانکار ساختمانی اصلی برای اینکه بتواند پروژه را با کیفیتی که به کارفرما قول داده و در زمانی که تعهد کرده است پروژه را به کارفرما تحویل دهد ناگزیر است پروژه را به بخش های مختلف تقسیم کند و هر بخش آن را به یک پیمانکار دیگر بسپارد. به پیمانکارانی که از طرف پیمانکار اصلی منصوب می شئند و نه از طرف کارفرما پیمانکاری ساختمان جز یا دست دوم گویند. علت آن هم همانطور که گفتیم قرارداد نبستن آنها با کارفرما بطور مستقیم است.

نکاتی چند در رابطه با پیمانکاری ساختمانی جز یا دست دوم:

• پیمانکاری ساختمانی جز می تواند هم شخص حقیقی باشد و هم حقوقی از این نظر که مثلا بنا، نقاش، برقکار و… شخص حقیقی و شرکت آسانسوری یا پله برقی متولی نصب در پروژه شخص حقوقی است.
• قرارداد فی ما بین پیمانکاری ساختمانی اصلی با پیمانکاران جز لزوما مکتوب نیست و می تواند شفاهی نیز باشد بنابراین پرداخت ها نیز در یک قالب نیست و می تواند گاهی به صورت پرداخت وجه نقد؛ کارت به کارت، چک و سایر روش های پرداختی باشد.
• پیمانکاران جز لزوما در محیط کارگاهی نیستند مثلا  پیمانکار دست دومی که متولی نصب آسانسور در پروژه شماست در کارگاه خود مراحل ساخت آسانسور را طی می کند و فقط برای نصب به محل پروژه می آید.
• طبق ماده 24 شرایط عمومی پیمان اگر در قرارداد فی مابین کارفرما و پیمانکاری ساختمان اصلی درج شده باشد که باید پیمانکاران دست دوم نیز به تایید کارفرما برسند باید پیمانکار اصلی تاییدیه پیمانکاران جز را از کارفرما دریافت کند.
• از انجا که کارفرما با پیمانکار اصلی قرار داد بسته است بنابراین تمام مسئولیت پروژه بر عهده پیمانکار اصلی است و نه پیمانکار دست دوم.

ارتباط پیمانکاری ساختمان دست دوم با کارفرما

هر چند که پیمانکار دست دوم با کارفرما رابطه مستقیم ندارد اما:

• اگر بین پیمانکار اصلی و پیمانکار جز  اختلافی صورت گیرد در صورت لزوم کارفرما می تواند جهت حل اختلاف مداخلات لازم را انجام دهد
• اگر پیمانکار جز کار خود را طبق قراردادی که با پیمانکار اصلی بسته است انجام دهد و مورد تایید مهندسین مشاور قرار گیرد ولی پیمانکار اصلی از پرداخت وجه امتنا کند کارفرما می تواند در حضور نماینده پیمانکاری ساختمان اصلی اقدامات لازم را انجام دهد و به شکایت پیمانکار ساختمانی دست دوم  رسیدگی نماید. کارفرما با تایید مهندس مشاور می تواند وجه پیمانکار ساختمانی دست دوم را از محل مطالبات پیمانکار اصلی پرداخت نماید.

هزینه ساخت یک متر مربع ساختمان:

شرکت های پیمانکاری ساختمان با توجه با سابقه توان اجرایی گرید و رتبه بندی که دارند قیمت های متفاوتی برای ساخت هر متر مربع از ساختمان اعلام می دارند. اما به صورت میانگین به شرح زیر است:

قیمت میانگین هر متر مربع زیربنا:

زیر بنای ساختمان شامل سقف ها، راه پله ها، انباری ها، پارکینگ ها و خرپشته می شود به گونه ایکه پس از اتمام این مراحل ساختمان قابل سکونت باشد بنابراین به طور ریز تر هزینه ساخت 1 متر مربع ساختمان شامل مصالح، دستمزد ها، ابزارهای مورد استفاده، حمل و نقل را  نیز شامل می شود. که در آن هزینه ساخت هر متر مربع سقف و ستون در نیمه دوم سال 97 برابر با 600 هزار تومان و برای اسکلت فلزی 700 هزار تومان می باشد. همچنین هزینه ساخت  هر متر مربع از سقف در حدود یک میلیون تومان است. قیمت هر متر مربع نازک کاری نیز شامل نقاشی یا کاغذ دیواری ایزوگام یا قیرگونی گچ کاری سرامیک کاری کاشی کاری پارکت یا لمینیت کاری و نصب قرنیز  از حداقل متری یک میلیون تومان شروع می شود. و در نهایت هزینه دستمزد ها از ایتدا تا تحویل کلید بطور میانگین حدود 600 هزار تومان به ازای هر متر مربع است. که موارد فوق به ریز به شکل زیر طبقه بندی می شوند.

سفت کاری:

هزینه سفت کاری یک ساختمان شامل خاکبرداری، فونداسیون، اسکلت(بتنی-فلزی)، دیوار چینی،

نازک کاری:

کلیه فعالیت هایی که پس از فرآیند دیوار چینی انجام می شود را شامل می شود.

تاسیسات برقی:

این بخش شامل لوله گذاری و داکت تا نصب کامل کلید پریزها می شود.

تاسیسات مکانیکی:

این قسمت نیز شامل لوله کشی های تاسیسات آب گرم و سرد و سیستم گرمایش و سرمایش و آسانسور شروع و تا نصب سرویس های بهداشتی ادامه می یابد.

هزینه های جانبی:

این هزینه ها شامل جواز و عوارض ساخت و سایر هزینه های مرتبط با شهرداری ها، هزینه های مربوط به نظام مهندسی شامل تهیع نظارت اجرا و نقشه برداری، بیمه اجباری کارگران، هزینه های مربوط به اداره ثبت اسناد، هزینه های مربوط به اداره دارایی و مالیات، هزینه های بنگاه های معاملات ملکی، هزینه آزمایشات: خاک، جوش، بتن، هزینه های پسماند و نوسازی، هزینه های انشعابات و نیرو رسانی شامل: آب ، برق، گاز، تلفن و هرینه های شامل تاییدیه آتش نشانی.