بازسازی داخلی و خارجی ساختمان از آشپزخانه تا کف حیاط

بازسازی چیست؟

بازسازی واژه‌ای است که در مرمت بناهای تاریخی کاربرد زیادی دارد و شامل انواع و مراحل مختلفی است. بازسازی ساختمان عملیاتی است که به منظور ایجاد استحکام، تغییر در فضای داخلی، تغییر در نما یا بهبود عملکرد سیستم‌های تأسیساتی ساختمان، انجام می‌شود. لازم به ذکر است که بازسازی با نوسازی تفاوت‌هایی دارد و به منظور برخی بازسازی‌ها اخذ مجوز از شهرداری الزام آور است.

مطلب پیشنهادی: مراحل بازسازی خانه ؛ قبل از پرداخت هزینه تصمیم درست را بگیرید!

تفاوت بازسازی و نوسازی چیست؟

در نوسازی تنها به مرمت سطحی مانند، رنگ کاری، اجرای کاغذ دیواری، تعویض شیرآلات و کابینت آشپزخانه و ... پرداخته می‌شود ولی در بازسازی ترمیم ساختمان کمی عمیق‌تر انجام می‌شود. تعویض کاشی‌ کاری سرویس بهداشتی، آشپزخانه، تعویض لوله‌های تأسیساتمانند رادیاتورها، تعویض پنجره‌ها و ... از جمله عملیات بازسازی ساختمان به حساب می‌آیند.

مطلب پیشنهادی: بازسازی خانه های قدیمی : یک راهنمای کامل از اصول، مراحل و قوانین

برای چه نوع بازسازی ساختمان باید از شهرداری مجوز گرفت؟

به طور کلی اگر در طی عملیات بازسازی ساختمان، کاربری فضاها تغییر کند، لازم است به منظور اخذ مجوز به شهرداری مراجعه کرد و به تبع آن باید مهندس سازه و مهندس ناظر برای انجام پروژه انتخاب شود و مبلغی هم برای اخذ مجوز بازسازی پرداخت شود.

روش‌های بازسازی ساختمان کدام‌اند؟

به طورکلی بازسازی ساختمان به چهار روش حفاظتی، سبکی، حذفی و تکمیلی انجام می‌شود. بازسازی ساختمان به روش حفاظتی به منظور افزایش استحکام و پایداری سازه است. در این روش پس از یک دوره تحقیق بر روی ساختمان، ویژگی‌ها و مصالح بنایی آن، تصمیم به بازسازی آن اقدام می‌شود. بازسازی حفاظتی ساختمان به منظور حفظ پایداری یک سازه است و این امر در اولویت قرار دارد. خواه سازه مورد نظر قدیمی یا جدید باشد.

بازسازی ساختمان به روش سبکی، به بازسازی سازه به صورت جز به جز انجام می‌شود. در این راه مرمتگران تلاش می‌کنند سبک معماری دست نخورده باقی بماند و بیشتر برای بازسازی و مرمت آثار و بناهای تاریخی که از نظر سبک شناسی مهم هستند استفاده می‌شود. در این روش بازسازی علاوه بر حفظ استحکام بنا، حفظ سبک سازه نیز مورد توجه قرار می‌گیرد.

در بازسازی حذفی بخش‌هایی از بنا به ویژه بناهای تاریخی که به مرور به آن اضافه شده‌اند و اصالت سازه را خدشه‌دار کرده‌اند، تخریب و از آن جدا می‌شوند و سپس مرمت بنا به سبک اصلی ادامه پیدا می‌کند تا اصالت بنا مجدداً به آن بازگردانده شود.

روش بازسازی تکمیلی نیز به این صورت است که بخش‌هایی از یک بنا به ویژه بناهای تاریخی دچار آسیب و تخریب شده‌اند و مرمتگران به منظور حفظ اثر به تکمیل سازه با استناد به بخش‌هایی از سازه که به جای مانده است، اقدام می‌کنند.

مراحل بازسازی ساختمان کدام‌اند؟

به طور کلی بازسازی ساختمان به دو بخش بازسازی داخلی و بازسازی خارجی تقسیم می‌شود. این دو بخش ممکن است با هم انجام شود و یا ممکن است به صورت جداگانه و در زمان‌های متفاوت صورت پذیرند. در ادامه این مبحث به بررسی هر بخش از بازسازی پرداخته شده است.

بازسازی داخلی ساختمان

بازسازی داخلی ساختمان به بازسازی فضای داخلی، شامل اتاق‌ها، آشپزخانه، حال و پذیرایی، سرویس‌های بهداشتی و ... است. این روش بازسازی می‌تواند به تعویض کاشی‌ها، در و پنجره‌ها، تزیینات سقف و دیوار و کابینت‌های آشپزخانه محدود شود و یا می‌تواند بسیار عمیق‌تر مانند تعویض لوله کشی‌ها، تعویض تأسیسات برقی ساختمان، حذف یا اضافه کردن کانال کشی کولر آبی و گازی، تعویض کاشی کاری‌های سرویس‌های بهداشتی و تعویض کابینت‌ها و تغییر فضای داخلی آشپزخانه باشد.

بازسازی آشپزخانه

آشپزخانه از مهم‌ترین بخش‌های خانه است که بسیار سریع‌تر نیاز به مرمت پیدا می‌کند. به طور کلی در بازسازی ساختمان، ترمیم و بازسازی آشپزخانه از دیگر بخش‌ها زمان بیشتری می‌طلبد زیرا تأسیسات برقی و مکانیکی زیادی دارد.

تبدیل آشپزخانه قدیمی به آشپزخانه اوپن یا باز از جمله بازسازی‌های پرطرفدار آشپزخانه است. تغییر جاگیری برخی لوازم آشپزخانه مانند بردن سینک ظرف‌شویی به پشت پنجره، خارج کردن لباسشویی از آشپزخانه و ساخت یک فضای مجزا برای شستشوی لباس‌ها، تعویض کاشی‌ کاری دیوار آشپزخانه، ترمیم کفپوش یا تعویض آن در صورت لزوم، تغییر جای‌گیری کلید و پریزها با توجه به تغییر در جای‌گیری وسایل نیز ضروری به نظر می‌رسد. ناگفته نماند که تغییر جای آبگرمکن یا پکیج از آشپزخانه به بالکن یا اتاق لاندری نیز از جمله بازسازی‌های مهم و کاربردی است که عموماً در بازسازی آشپزخانهانجام می‌شود.

بازسازی سرویس بهداشتی و حمام

پس از آشپزخانه سخت‌ترین بخش بازسازی ساختمان، بازسازی سرویس‌های بهداشتی و حماماست زیرا در این مکان‌ها نیز تأسیسات برقی و مکانیکی زیادی حضور دارد. تعویض کاشی‌ کاری کف و دیوار، تعویض سنگ دستشویی، اضافه کردن دستشویی فرنگی به سرویس خانه‌های قدیمی، اجرای سیفون برای دستشویی ایرانی به منظور عدم ورود بوی فاضلاب به داخل دستشویی، تعویض روشویی، شیرآلات و ایجاد یک کابین دوش یا نصب جکوزی در حمام‌های بزرگ از جمله مهم‌ترین بازسازی‌های این دو مکان است.

بازسازی حال و پذیرایی

در این بخش از خانه، بازسازی با سرعت بالاتری پیش می‌رود. لوله کشی برای نصب و راه اندازی سیستم گرمایش شوفاژ رادیاتور، فن کوئل، گرمایش از کف و ...، تعویض یا ترمیم کفپوش ساختمان، عایق کاری صوتی، برودتی و حرارتی دیوارها و کف، تعویض یا اضافه کردن تزیینات در سقف، تعویض در ورودی، تعویض در و پنجره‌های ساختمان، ساخت یا حذف شومینه نیز از جمله بازسازی‌های مهم حال و پذیرایی به شمار می‌آید.

بازسازی اتاق‌ها

بازسازی اتاق‌ها نیز همانند بازسازی حال و پذیرایی نسبت به آشپزخانه و سرویس‌های بهداشتی سرعت بیشتری دارد. این قسمت از خانه تأسیسات زیادی ندارد و بازسازی‌های عمده آن شامل تعویض کمد دیواری‌ها، تعویض در و پنجره‌ها، عایق کاری صوتی، برودتی و حرارتی دیوارها، تعویض یا ترمیم کفپوش، تعویض یا انجام لوله کشی به منظور تأسیسات گرمایشی-سرمایشی و ... از جمله نکات بازسازی اتاق‌ها است.

«ثبت سفارش بازسازی اتاق»

بازسازی بالکن

بازسازی بالکن عموماً هم در بخش بازسازی داخلی ساختمان و هم در بخش بازسازی خارجی ساختمان مورد توجه است. تعویض دیوار پوش و کفپوش یا ترمیم آن‌ها، اجرای پنجره دوجداره برای بالکن به منظور عایق کاری یا استفاده کاربردی از فضای بالکن، ساخت باربیکیو در بالکن‌های بزرگ و ... از جمله بازسازی‌های صورت گرفته در بالکن، تراس یا ایوان است.

«ثبت سفارش بازسازی بالکن»

بازسازی خارجی ساختمان

بازسازی خارجی ساختمان نیز شامل بازسازی نمای ساختمان، بازسازی کف حیاط و محوطه و بازسازی فضای سبز و ... است که در ادامه به صورت جداگانه به آن‌ها پرداخته شده است.

بازسازی نمای ساختمان

به طور کلی بازسازی نمای ساختمان یکی از سخت‌ترین بخش بازسازی خارجی به ویژه در سازه‌های بلند به حساب می‌آید. نمای ساختمان‌های قدیمی در ایران بیشتر از آجر، سنگ و سیمان است. هر چه سازه قدیمی‌تر باشد نمای آن به سمت آجری پیش می‌رود و هرچه جدیدتر باشد به سمت سنگ و سیمان پیش می‌رود.

بازسازی نمای آجری

بازسازی نمای آجری از جمله سخت‌ترین و زمان‌برترین بازسازی‌های نمای خارجی به شمار می‌آید. تعویض نما در ساختمان‌های با نمای آجری به دلیل قدمت آن‌ها در بیشتر شرایط پیشنهاد می‌شود. البته اگر میزان خرابی زیاد نباشد و کارفرما همچنان به اجرای نمای آجری تازه تأکید داشته باشد، می‌توان به تعویض آجرهای فرسوده و شکسته پرداخت و در ادامه با روش‌های نماشویی به تازه کردن سطح آجرها، شوره زدایی و ... اقدام کرد و در آخر با پوشش‌های پلاستیکی و رزینی به افزایش عمر نما اقدام کرد.

اگر کارفرما تعویض نمای آجری با نمای سنگی را مد نظر قرار دهد، کار کمی طولانی‌تر و با هزینه بیشتر انجام خواهد شد. در این صورت نباید تمامی نما کنده شود، سیمان زیر آجرها نیز تا جایی که امکان دارد، حذف شود و سپس نمای جدید اجرا شود.

استفاده از نمای کامپوزیت و جی‌اف‌آر‌سی (GFRC) برای بازسازی نمای آجری ساختمان‌ها گزینه خوبی است؛ زیرا هم سرعت اجرای بالایی دارد و به دلیل عدم حذف نمای آجری هزینه پایین‌تری نیز دارد. برای نصب اینگونه نما ابتدا ترمیم نمای آجری و پایدارسازی آن انجام می‌شود و سپس نمای جدید بر روی آن اجرا می‌شود.

بازسازی نمانی سنگی

نمای سنگی چند دهه‌ای است که در ایران طرفداران زیادی دارد و در برای سازه‌های مختلف با کاربرهای مختلف اجرا می‌شود. بازسازی نمای سنگی به دلیل ریزش یا سقوط نما و فرسوده بودن نما انجام می‌شود. بازسازی نمای سنگی نیز مانند نمای آجری بهتر است با ترمیم و پایدارسازی نمای قدیمی و سپس اجرای نمای جدید با استفاده از متریالی مانند کامپوزیت و جی‌اف‌آر‌سی امکان پذیر است. البته گاهی نمای سنگی دچار ریزش می‌شود که در اینجا متخصصان بازسازی نما، اقدام به جاگذاری سنگ‌های سقوط کرده و سپس محکم کردن نما با استفاده از پیچ و رول‌پلاک، می‌کنند.

بازسازی نمای سیمانی

نمای سیمانی یکی از نماهای پرکاربرد در ساختمان‌های بلند و برج‌ها است که معمولاً به صورت ترکیبی با آجر، سنگ، کامپوزیت و فلز اجرا می‌شود. ایجاد شوره، نم، تغییر رنگ از جمله مشکلات نمای سیمانی ساختمان‌ها است که با رنگ کاری، اجرای نمای ثانویه مانند کامپوزیت و جی‌اف‌آر‌سی قابل ترمیم و بازسازی است.

«ثبت سفارش بازسازی نمای سیمانی»

بازسازی کف حیاط و فضای سبز

کفپوش حیاط و محوطه با توجه به قرارگیری مداوم در برابر ناملایمات آب و هوایی، ایجاد لکه در قسمت پارکینگ از جمله دلایل تعویض یا ترمیم کفپوش حیاط و محوطه هستند. بازسازی این بخش از خارج ساختمان نسبت به بازسازی نما سریع و کم هزینه است. تعویض در ورودی و در پارکینگ، نصب ریموت کنترل برای در پارکینگ، تعویض آیفون و ساخت سایبان برای در ورودی و پارکینگ، تعویض خاک باغچه و فضای سبز، کاشت گیاهان و درختان جدید و ساخت آلاچیق نیز از جمله بازسازی‌های صورت گرفته در بخش خارجی ساختمان است

تغییر کاربری ساختمان در هنگام بازسازی چگونه است؟

گاهی تبدیل واحدهای مسکونی به واحدهای اداری به دلیل ظهور شرکت‌ها و ادارات زیاد در محله‌ای که ساختمان در آن قرار دارد، امری اجتناب ناپذیر است. گاهی نیز با احداث خیابان و بزرگراه‌های جدید در سطح شهر ممکن است ساختمانی را با تغییر کاربری مسکونی به تجاری یا اداری مواجه کند که با پیشرفت زندگی شهری امری طبیعی محسوب می‌شود. لازم به ذکر است که تغییر کاربری در حین بازسازی، تنها با اخذ مجوز از سازمان و ادارات مربوطه و با نظارت مهندسان امکان پذیر است.

تغییر کاربری چیست و قوانین آن کدام است؟

طبق بند 24 از ماده 55 قانون شهرسازی، شهرداری موظف است برای تمامی ساختمان‌های موجود در شهر پروانه ساخت صادر کند، همچنین شهرداری باید پیش از صدور پروانه نوع کاربری آن را در نظر بگیرد و مجوز ساخت را با توجه به کاربری سازه صادر کند. بنا بر تغییراتی که در یک ساختمان اعم از تغییر کاربری یک بخش از یک خانه و یا تغییر کاربری کلی یک ساختمان، شهرداری باید به منظور تغییرات ایجاد شده، مجوز صادر کند و هرگونه عملیات ساختمانی بدون مجوز که موجب تغییر کاربری ساختمان شود و مغایر با آن مجوز صادره باشد، تخلف محسوب می‌شود؛ بنابراین عملیات ساختمانی که با مجوز ساخت انجام شود و باعث تغییر ساختمان شود، تغییر کاربری نامیده می‌شود.

در گذشته مجوز به منظور بازسازی و تغییر کاربری پس از تخریب کامل بنا صادر می‌شد ولی پس از سال 1360 مجوز تخریب و بازسازی در یک زمان صادر می‌شود. پروانه بازسازی و تغییر کاربری پس از تخریب ساختمان اعتبار دارد و هر گونه عملیات ساخت تا پیش از زمان عدم تخریب بنا به صورت کامل، ساخت و سازه غیر مجاز تلقی می‌شود.

ناگفته نماند که رسیدگی به تخلفات تغییر کاربری بر عهده کمسیون ماده 100 قانون شهرداری است. تخریب ساختمانو تغییر کاربری بدون مجوز به شرایط بدون وجود مهندس ناظر می‌انجامد که امری بسیار خطرناک است و احتمال وقوع حوادث را افزایش می‌دهد.

هزینه بازسازی ساختمان

هزینه بازسازی ساختمان به میزان بازسازی بستگی دارد. اگر بازسازی طوری انجام شود که تغییر کاربری اتفاق بیفتد، به دلیل اخذ مجوزهای لازم و شروع بازسازی ساختمان پس از مراحل سفت ‌کاری هزینه بیشتری دارد. اگر بازسازی به مراحلی چون تعویض کاشی کاری، تعویض و ترمیم کفپوش، بازسازی دیوارها و اضافه تزیینات باشد، هزینه آن بسیار کمتر خواهد بود.

مطلب پیشنهادی: هزینه بازسازی آپارتمان چقدر است؟ بازسازی خانه یا فروش آن؟!

شرکت‌های بازسازی ساختمانی

با جستجو در اینترنت به طیف وسیعی از شرکت‌های ساخت‌وساز روبرو می‌شوید که در زمینه بازسازی و ساخت ساختمان فعالیت می‌کنند. با مراجعه به وب سایت این شرکت‌ها و دفاتر مرکزی آن‌ها در سطح شهر درخواست خود را با آنان در میان بگذارید. شرکت آب و خاک سازان نیز در بین شرکت‌های فعال در زمینه ساخت و ساز به ارائه خدمات ساختمانی می‌پردازد که با مراجعه به سامانه آنلاین آب و خاک سازان می‌توانید به ثبت سفارش اقدام کنید.

سخن آخر

بازسازی ساختمانی از عملیات ساختمانی پرکاربرد در همه جای جهان است، در ایران متأسفانه این امر مورد اقبال واقع نشده است. این امر به دلیلی ذهنیت جامعه مبنی بر محکم نبودن سازه‌های بازسازی شده است. البته با افزایش قیمت مسکن در تهران و گرایش مردم به خرید خانه‌های قدیمی و طبیعتاً ارزان‌تر و سپس انجام بازسازی، این بخش از صنعت ساخت‌وساز نیز با رشد و پیشرفت روبرو شده است.

برچسب ها :