سوالات متداول در مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت، به قراردادی گفته می‌شود که یکی از طرفین، ملک قدیمی یا به اصطلاح کلنگی یا زمین خود را در اختیار سازنده قرار بدهد تا سازنده با هزینه خود نسبت به ساخت آپارتمان، طبق قرارداد اقدام نماید و طرفین در آپارتمان‌های احداثی شریک گردند.

بله. اگر خانه کلنگی دارید، در هنگام فروش فقط از سود زمین بهره می‌برید نه بنا. اما وقتی مشارکتی آن را می‌سازید، ارزش بنای نوساز هم به زمین شما اضافه می‌شود. حتی اگر خودتان نخواهید در آن‌جا زندگی کنید، با فروش آن سود بیشتری عایدتان می‌شود. پس با این کار، ارزش ملک خود را بیشتر می‌کنید.

در این قرارداد تعهدات مالک واضح‌تر از تعهدات مجری یا سازنده است. مالک زمین خود را می‌دهد و جزئیات آن در قرارداد ذکر می‌شود.

پرداخت هزینه‌های ساختمانی پروژه
پرداخت هزینه‌های اداری پروژه
پرداخت هزینه ماهانه‌ای به مالک بابت اجاره بها در زمان ساخت (معمولا مالک در همان ملکی ساکن است که قرار است تخریب شود. به همین دلیل، ابتدای پروژه سازنده مبلغی را در اختیار مالک قرار می‌دهد که بتواند تا پایان عملیات برای خود مسکنی تهیه کند. به این وجه، بلاعوض گفته می‌شود. میزان بلاعوض بستگی به ارزش ملک، هزینه‌های ساخت و قدرالسهم مالکین دارد.)

پرداخت هرگونه جریمه از جمله جرائم مربوط به کمیسیون ماده ۱۰۰، فضای سبز، شهرداری، نظام مهندسی، سازمان پارک‌ها و… صرفا بر عهده¬ سازنده است.

تا حد امکان آورده‌های هر دو طرف قرارداد باید به وضوح ذکر شود. مثلا مالک باید ارزش‌گذاری دقیق روی ملک خود را انجام دهد. حتی اگر زمین یا ملک کلنگی از امتیازات خاص و ویژه‌ای برخوردار است، (مانند کنتور برق، چاه و … که قابل انتقال به ساختمان جدید هستند) باید در قرارداد ذکر شوند.

بدهی‌های ملک از قبیل عوارض پرداخت نشده شهرداری، پلاک ثبتی و یا مالیات‌های اجاره و … هیچ ارتباطی به سازنده نداشته و این موارد باید در قرارداد ذکر شوند. اما هزینه‌های شروع پروژه شامل هزینه مهندسی، هزینه معماری، هزینه بنایی، هزینه کارگری، هزینه‌های ترسیم نقشه‌ها، تامین مصالح، نظارت بر اجرا، حفاظت از جان کارگران، رعایت کلیه مسائل ایمنی، هزینه‌های حوادث غیرمترقبه، حفاظت و خسارت‌های احتمالی ساختمان‌های مجاور، بیمه ساختمان‌های مجاور و… جزو وظائف سازنده است و باید در قرارداد ذکر گردد.

زمان اجرای قرارداد بسیار مهم است که باید به صورت دقیق مشخص شود. دقت شود که در این مورد از اصطلاحات” لغایت” و “تا حدود” استفاده نشود. مدت زمان اجرای قرارداد از زمان اخذ مجوز ساخت و تحویل و بهره‌برداری باید با ذکر تاریخ دقیق روز و ماه و سال مشخص گردد.
مدت زمان دقیق تخلیه ملک و تحویل به سازنده برای آغاز عملیات ساخت هم که تعهد مالک است باید به طور دقیق در قرارداد مشخص و ذکر شود. تاریخ بهره‌برداری ساختمان، زمان استعلامات قانونی مانند: سند مستقل و یک برگی و… با ذکر تاریخ باید درج گردد، چرا که ممکن است ماه‌ها زمان ببرد.

به تعیین سهم هریک از طرفین قرارداد، اصطلاحا ” سهم‌الشرکه” می‌گویند. سهم مالک از کل ساختمان باید در قرارداد مشخص شود. همچنین محل استقرار آن به صورت دقیق ذکر شده، تعداد و محل واحد یا طبقات تحت مالکیت هریک از طرفین باید به صورت دقیق مشخص گردد. مبنای تعیین میزان قدرالسهم برای طرفین براساس قیمت عرضه، میزان هزینه ساخت، نوع سند، محله، گذر و نوع ساخت و سازنده متغیر است.

با توجه به اینکه نوسانات بازار مسکن در کشور ما زیاد است، مبنای قیمت را بر اساس وضعیت روز قرار می‌دهند و فرمول محاسبۀ مشارکت در ساخت در هر منطقه را بر مبنای «قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه» قرار می‌دهند.
معمولا تقسیم سود بین مالک و سازنده به صورت 55 درصد برای مالک و 45 درصد برای سازنده انجام می‌شود. اما با توجه به رشد قیمت زمین و مسکن، در حال حاضر مبلغی تحت عنوان “بلاعوض” از سوی سازنده به مالک پرداخت می‌شود که تا زمان آماده شدن ساختمان جدید، خانه‌ای برای خود بگیرد. تعیین میزان سهم طرفین از پروژه به صورت توافقی است و افراد با توجه به عرف عمل می‌کنند و با توجه به قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در هر منطقه می‌تواند متفاوت باشد.

بله. بهتر است هنگام عقد قرارداد مشارکت، داور انتخاب کنید و نام وی را صراحتاً در قرارداد ذکر کرده و حدود اختیارات وی را تعریف نمایید(به داور اختیارات افسار گسیخته ندهید). اگر تصمیم دارید به داور اختیار تام بدهید، در قرارداد قید کنید که کلیه‌ی اختلافات مربوط به این قرارداد می‌باید توسط داور یا حکم رسیدگی شود و رأی او برای طرفین لازم الاجرا است.
توجه داشته باشید که نقش داور یا حکم در قرارداد مشارکت در ساخت یا هر قرارداد دیگری، نقشی مشابه نقش قاضی دادگاه است، نه صرفا میانجی‌گری و ایجاد صلح و سازش بین طرفین دعوا.